Рейтинг@Mail.ru
Как снять жильё
в Москве?
Полный гайд по аренде
House

Начало поиска

Предварительная подготовка

Определитесь с параметрами будущего жилья: какого размера квартира или комната вам подойдет, важен ли тип дома, этажность, расстояние до метро. Чем конкретнее будет список требований, тем лучше. Очень важно понимать, что для вас принципиально, а чем вы можете поступиться.

Если вы собираетесь снимать квартиру с соседями, с ними тоже лучше определиться перед началом поиска. О том, где их искать и о чем договариваться, мы подробно писали в блоге.

Выбор района

Решите, в каком районе вы хотите жить, и прогуляйтесь по нему, чтобы исключить неприятные сюрпризы. Обратите внимание на инфраструктуру и транспортную доступность, оцените ситуацию с парковкой или очереди на маршрутку.

Понятно, что требования к району у семьи с маленьким ребенком будут отличаться от требований свободных молодых художников. Но мы все же попробуем помочь вам сориентироваться в общих чертах.

Жить в центре понравится тем, кто любит находиться в гуще событий. Практически куда угодно можно дойти пешком, с развлечениями все отлично и даже с продуктовыми магазинами в последнее время стало лучше, чем раньше. По нашим наблюдениям, больше всего народ любит селиться в Басманном, Замоскворечье, Тверском, на Пресне и в Хамовниках. Но нужно учитывать, что стоимость аренды жилья в центре самая высокая.

В пределах 2-3 станций от кольца также немало классных мест для жизни. На Севере это Аэропорт и Сокол, на Северо-Западе — Щукино, на Востоке — Сокольники, на Юге — Коломенское, на Юго-Западе — Донской, Академическая и Гагаринский, а на Западе — Фили-Давыдково и Раменки. Это сложившиеся районы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, из которых при желании можно вообще не выезжать: ТЦ, парки и водоемы, магазины и развлечения — все под рукой. Плюсы: экология лучше, больше зелени, а вот толп туристов и праздношатающихся тут практически нет. Цена аренды иногда сопоставима с центром, хотя за те же деньги тут можно получить гораздо более просторную квартиру.

Если близость к центру для вас не принципиальна, можно уехать подальше — там тоже есть отличные места. Фавориты арендаторов среди относительно удаленных районов — Строгино, Царицыно, Орехово, Ясенево и Измайлово. Все они традиционно считаются спальными. Здесь хорошо жить и гулять с детьми, довольно тихо и зелено. Детские сады, поликлиники, школы и дома творчества в изобилии и в шаговой доступности. Цена аренды жилья пониже — это плюс.

Сезонность

Снимать жилье лучше всего с начала мая по конец июля, либо в конце декабря — начале января. В этом время спрос падает, а выбор расширяется. Ситуация начинает стремительно меняться уже в конце июля, а самый пик активности на рынке аренды традиционно приходится на сентябрь и октябрь.

Плюсы таких квартир - относительно низкая цена и обжитость

Если вы готовы в скором времени переехать еще раз, обратите внимание на «сезонные» квартиры. Такие обычно появляются в апреле-мае и во второй половине октября-начале ноября. Плюсы таких квартир — относительно низкая цена и обжитость: как правило, жилье сдается с мебелью, посудой и даже постельным бельем. Минус один: скоро придется снова переезжать.

Типы домов

Старый фонд

В центральных районах столицы многие здания были построены до 1930-х годов. Выбирайте квартиру в таком доме, если для вас важна архитектура: балкон с ажурной решеткой, французское окно, эркер и потолок 4 метра высок шанс обрести именно тут. Нередко встречается нестандартная планировка (например, комнаты для прислуги и кладовки, которые можно использовать в качестве гардероба). Недостатки тоже есть: дряхлые коммуникации становятся причиной слабого напора воды и засоров. Цена аренды высока, в основном из-за того, что старинные дома чаще всего расположены в центре.

Сталинка
В центральных районах столицы многие здания были построены до 1930-х годов. Выбирайте квартиру в таком доме, если для вас важна архитектура: балкон с ажурной решеткой, французское окно, эркер и потолок 4 метра высок шанс обрести именно тут. Нередко встречается нестандартная планировка (например, комнаты для прислуги и кладовки, которые можно использовать в качестве гардероба). Недостатки тоже есть: дряхлые коммуникации становятся причиной слабого напора воды и засоров. Цена аренды высока, в основном из-за того, что старинные дома чаще всего расположены в центре.

Панельный дом

Строятся с 1960-х годов и вплоть до настоящего времени, встречаются повсеместно. Планировка бывает хороша: однушки с просторными кухнями, изолированные комнаты в двушках и трешках, но потолки низкие и санузел часто совмещенный. Практически в каждой квартире выше 2 этажа есть балкон и/или лоджия. Цена аренды часто ниже, чем за равное по площади жилье в монолитном или кирпичном доме. Главный минус — никудышная шумо- и теплоизоляция, зимой помещение тяжело прогреть. Также из-за щелей между панелями в квартиру может попадать влага, поэтому советуем при осмотре проверить, нет ли в углах плесени. На верхних этажах часто бывает слабый напор воды. 

Хрущевка
Сталинские дома строились с 1930-х до конца 1950-х годов и долгое время считались эталоном жилого строительства. Неудивительно: площадь двушки в сталинке в среднем 60 м2 (для сравнения, в хрущевке всего 38 м2), просторные кухни, высокие потолки 3,2 - 4 метра, большие окна, широкие лестницы в подъездах. Толстые стены, поэтому отличная тепло - и звукоизоляция. Но в домах ниже 6 этажей может не быть лифта и мусоропровода, а цена аренды на жилье в сталинских домах выше средней.

 

Монолитный

Такие дома начали строить в 1990-х годах и продолжают до сих пор: к этому типу относится большинство современных новостроек. Достоинства: хорошая теплоизоляция, а внешние стены неплохо поглощают шум с улицы. В квартирах изолированные комнаты, раздельный санузел, балкон и/или лоджия, встречаются потолки 2,8-3,2 метра. А вот многоэтажность можно назвать недостатком — чем больше народу, тем меньше парковочных мест во дворе и длиннее очередь в районный детский сад. Монолитные здания обычно строят целыми жилыми комплексами, чаще в отдаленных от центра районах.

С комиссией или без

Комиссия — это вознаграждение, которое риэлтор получает за услуги посредника в аренде жилья. В них входит:

  • Подбор вариантов по вашим параметрам.
  • Выезд на показ объекта.
  • Помощь в переговорах и заключении договора с собственником.

Это идеальный вариант, который в реальности практически не встречается.

На практике риэлтор будет предлагать вам только те варианты, с которых он может получить комиссию. Рассказывать про остальные ему просто не выгодно. Юридическую чистоту сделки агент тоже толком не проверяет, даже элементарный запрос в Росреестр не делает. Он лишь формально присутствуют при заключении договора, но толку от такой помощи в случае возникновения проблем — ноль.

Чаще всего, вы сами занимаетесь поиском, а риэлтор появляется на том конце провода уже когда вы звоните по интересующему вас объявлению.

Как правило, при аренде квартир низкой и средней ценовой категории (до 80 000 рублей) комиссию платит арендатор, а за сдачу элитного жилья с высокой арендной ставкой комиссионные оплачивает собственник.

После кризиса 2014 года размер комиссии значительно снизился. Раньше это почти всегда было 100% месячной арендной платы, сейчас — в среднем 50%. Теперь на том же Циане можно нередко встретить варианты с комиссией 20%, а то и вовсе без нее.

Если вы сами нашли квартиру, позвонили и попали на агента — пробуйте торговаться. Но учтите: чем лучше жилье, которое вам приглянулось, тем выше риск, что его просто сдадут другим людям, готовым заплатить запрошенную комиссию.

!Локалс предупреждает: Оплачивать комиссионные риэлтору можно только после того, как вы проверили документы на жилье, заключили договор с собственником и получили ключи.

Чтобы сэкономить на комиссии, попробуйте найти квартиру самостоятельно. Такие есть даже на Циане (поставьте в фильтре галочку напротив варианта «От собственника»), а также на специальных сервисах и в группах в соцсетях.

Поиск

Где искать

В интернете масса сайтов по аренде недвижимости и доверять можно далеко не каждому. Мы рассмотрели самые популярные и удобные в использовании площадки.

Сайты

Плюсы поиска на специализированных сайтах — наличие фильтров и возможность оформить подписку на результаты поиска. Фотографии сдающейся квартиры, как правило, тоже есть. Минус — необходимость дозваниваться и общаться голосом с большим количеством незнакомых людей, вероятность встретить агента или попасть на мошенников.

Локалс
Сервис по аренде жилья без комиссии с большой актуальной базой проверенных объявлений. Они попадают на сайт двумя путями:

  1. Собственник самостоятельно размещает объявление на Локалс, после чего объект тщательно проверяют модераторы. Если все в порядке, объявление публикуется на сайте с пометкой «Проверено».
  2. Специально обученный робот ведет поиск по всем базам аренды жилья, отбирает квартиры, которые сдаются без комиссии, и размещает на Локалс с иконкой замочка.

Чтобы получить доступ к контактам собственников квартир с пометкой «Проверено», нужно купить подписку на 3,10 или 30 дней. Объявления с замочками становятся доступны при оформлении услуги «Личный помощник».  С ней вообще можно особо не напрягаться: сообщаете необходимые параметры квартиры персональному менеджеру, а дальше поиск ведется практически вместо вас. А еще в тариф входит услуга «Безопасная сделка»: полное сопровождение при заключении договора и гарантия, что вас не обманут.

Циан

Изначально сайт заточен исключительно под риэлторов, поэтому возникает ряд особенностей, которые придется учитывать при общении. Например, в объявлениях регулярно встречается ограничение «только для славян», а при звонке часто приходится отвечать на ряд вопросов: часто ли вы собираетесь звать гостей, по какому графику работаете и женаты ли вы официально. Также агенты любят приукрасить действительность: при поиске квартиры у метро Курская легко можно наткнуться на жилье в глубоком Подмосковье, до которого «всего 30 минут транспортом» (то есть, на электричке).

Зато на Циане масса фильтров для поиска и есть даже объявления с видео сдающейся квартиры. Увы, объекты с комиссией встречаются часто. В основном агент хочет 50%, хотя и 100% комиссионные все еще встречаются.

Яндекс.Недвижимость

Незамысловатый дизайн и удобные фильтры поиска, практически идентичные тем, что на Циане. Много квартир от агентов с комиссией от 40%, объявления от собственников тоже есть. Цены средние по рынку. Удобно, что можно настроить подписку на обновления по своему запросу не только на почту, но с доставкой прямо на рабочий стол.

Авито

Самый крупный и популярный сайт частных объявлений на первый взгляд кажется просто раем для арендатора. Много квартир сдается посуточно, цены на долговременную аренду скачут — есть и очень дешевые (чаще это приманки, и непомерно дорогие). К сожалению, на Авито часто встречаются мошенники, которые просят деньги за просмотр квартиры или пару тысяч рублей за контакты хозяев. Настоящие объявления тоже попадаются, но будьте предельно бдительны и не переводите никаких предоплат, пока не осмотрите квартиру и не убедитесь, что перед вами именно собственник.

Соцсети

Плюс соцсетей в их интерактивности и возможности общаться с собственником онлайн или хотя бы изучить профиль хозяина. Вообще удобно, когда можно снять квартиру, не уходя из Фейсбука или ВКонтакта. Минусы тоже очевидны: фильтров для упрощения поиска нет, придется просто читать все посты подряд. Вот список самых крупных обитаемых сообществ по аренде жилья в столице.

Flats for friends

На удивление дружелюбная общедоступная группа в Фейсбуке, где на момент написания этого гида было более 100 тыс. подписчиков. Пользователи публикуют объявления о сдаче собственного жилья, ищут квартиры и соседей. Также здесь можно задать вопрос по теме аренды и просто поболтать (например, обсудить самые лучшие для жизни районы). Сообщество саморегулируется: хамов банят, а на арендатора, который исчез в последний момент, можно (и нужно) жаловаться администратору. Нарушителя удаляют из группы.

Снять квартиру. Сдать квартиру. Без посредников.

Закрытая группа, в которой собственники размещают объявления о сдаче жилья в Москве без комиссии. Модерация строгая, но справедливая. В группе более 65 000 пользователей.

Локалс — аренда без комиссии в Москве

В Московской группе свыше 45 000 пользователей. Модератор публикует избранные объявления с сайта Локалс. Питерская группа тоже есть, но в ней совсем немного участников.

Аренда в Москве сдам, сниму квартиру, комнату Мск

Закрытая группа, в которой состоит более 250 тыс. пользователей. Сообщество существует с 2009 года. Модерация строгая: агентов банят, за нарушение правил удаляют из группы, повторные заявки отклоняют. Публикация на стене стоит 190 рублей, все квартиры без комиссии.

Уследить за всеми группами сразу довольно проблематично. Но роботу Локалс  и личному помощнику это удается.

Как отличить объявления-приманки

Фальшивые объявления о несуществующих квартирах чаще всего размещают мошенники или недобросовестные риэлторы. Как понять, что вам попалось именно такое?

Квартира стоит слишком дешево

Выберите 6-7 вариантов похожих квартир в одном районе и сравните цены. Если двушка в нужном вам месте в среднем стоит 40 000 рублей, квартира за 25 000 должна насторожить. Чаще всего, позвонив по такому объявлению, вы услышите, что именно это квартира уже сдана, но есть похожая. Правда она на другом конце города или на 15 тысяч дороже.

Иногда цену аренды снижают для квартир, выставленных на продажу. Если соберетесь заселиться в такую, учтите два минуса: во-первых, придется пускать посторонних людей на просмотры. Во-вторых, неизвестно, сколько вы успеете там прожить, прежде чем вас попросят съехать. Лучше не рисковать.

Объявление висит слишком долго

Если объявление о приличной квартире в хорошем районе за адекватные деньги висит не первую неделю, велика вероятность, что это просто приманка.

Один и тот же номер в большом количестве объявлений

Риэлтор обычно работает с 3-5 реальными предложениями. Если вы видите десяток разных объявлений с одинаковым номером для связи, скорее всего, большинство объектов — липовые.

Как избежать мошенников

Основных схем мошенничества при сдаче квартир в аренду не так уж много. Вот самые распространенные.

Информационные агентства

Вы нашли хорошую квартиру по выгодной цене, позвонили по объявлению и получили предложение приехать в офис подписать эксклюзивный договор. На месте убедительные «агенты» показывают вам целый список отличных и недорогих квартир, вы подписываете договор, платите деньги, получаете адреса и едете «на просмотр». В итоге выясняется, что никакого жилья по данному адресу не сдается.

Вернуть деньги вам не удастся, ведь вы сами подписали контракт на оказание информационных услуг. То есть, заплатили за то, что вам просто выдали адрес. Часто это прописано в документах мелким шрифтом, и мало кто удосуживается внимательно все прочитать.

Сдача посуточной квартиры на длительный срок

Злоумышленники снимают квартиру, которая сдается посуточно, делают фотографии и размещают объявление о том, что она сдается на длительный срок. Вы приезжаете на просмотр, подписываете договор, вам даже показывают какие-то документы, отдают ключи и оставляют в квартире. А на следующий день появляется настоящий собственник, который, оказывается, сдавал жилье на три дня и вообще не вам.

Продажа «базы» квартир

Очень  распространенная схема. Вы звоните по объявлению-приманке, вам отвечают, что квартира уже сдана, но за несколько тысяч рублей вам подберут несколько похожих в том же районе. Или обещают дать доступ к платной риэлторской базе. Деньги просят перевести на электронный кошелек, а после их получения либо присылают наспех сделанную компиляцию из несуществующих квартир, либо просто перестают отвечать на звонки.

Одна и та же квартира сдается дважды

Потенциальную жертву ловят на привлекательное объявление с выгодным ценником, очень торопят при подписании документов, в конце даже дают ключи. А потом оказывается, что ключи и договор аренды есть не только у вас, но и других незадачливых арендаторов.

Сдается квартира, выставленная на продажу

Вообще порядочный риэлтор обязан сообщить, что квартира продается. К сожалению, многие этого не делают. Вы платите комиссию, спокойно заселяетесь, а спустя пару месяцев с вами расторгают договор на законных основаниях (любая из сторон имеет право расторгнуть контракт по предварительному уведомлению за месяц). Перед тем, как подписывать документы, убедитесь, что собственник не собирается продавать квартиру в обозримом будущем.

Платный просмотр

Никаких хитрых схем: риэлтор просто берет с вас деньги за просмотр квартиры. Сумма варьируется от тысячи до пяти тысяч рублей. Особо предприимчивые умудряются десятки раз показывать за небольшие деньги одну и ту же квартиру, обманывая и хозяев («Пока не нашлось приличных жильцов»), и арендаторов («Сдали другим претендентам»).

Фальшивый адрес

Риэлтор предлагает заключить договор не в квартире, а в офисе агентства (фиктивного или настоящего). При заполнении документов намеренно делается ошибка в ваших паспортных данных или адресе квартиры. Вам даже выдают фальшивые ключи. Когда обман вскроется, вы не сможете ничего доказать: договор заключен с другим человеком или по поводу другой квартиры. Старайтесь не заключать договор за пределами квартиры, которую собираетесь снимать, и обязательно тщательно проверяйте все, что туда вписывает посредник.

Как защититься от мошенников

  • Всегда тщательно проверяйте документы на право собственности. Подойдет нотариально заверенное свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения, обмена или другой правоустанавливающий документ.
  • Попросите владельца квартиры предъявить оригинал паспорта со штампом о прописке именно по этому адресу.
  • Если собственник отказывается предоставить оригиналы документов, скорее всего, что-то здесь не так. Лучше не рисковать и поискать другую квартиру.
  • Не переводите предоплату за просмотр квартиры или за список адресов. Вообще не давайте денег вперед. Все расчеты с посредником и собственником — только после заключения договора аренды.
  • Воспользуйтесь услугой «Безопасная сделка». Кстати, она входит в тариф «Личный помощник».

Просмотр

Типичный просмотр

Рекомендуем приезжать на просмотр в светлое время суток. Так вам в буквальном смысле будет лучше видно и саму квартиру, и окружающую ее действительность. Попросите, чтобы на просмотре кроме вас по возможности не было других потенциальных арендаторов. Многолюдность, спешка и субъективные оценки конкурентов могут здорово помешать.

Если вы снимаете жилье напрямую от собственника, просто договоритесь на удобное для всех время и встречайтесь прямо в квартире. Как вариант, можно попросить встретить вас у ближайшей станции метро, если плохо знаете район. Заодно узнаете самый короткий путь до жилища.

Мы рекомендуем использовать карты в смартфоне и дойти до дома самостоятельно. Вы сможете засечь, сколько времени на самом деле занимает дорога от метро, а также осмотреться по сторонам. Обратите внимание, есть ли по дороге продуктовые магазины и круглосуточные аптеки — чем таких больше, тем лучше.

Бывает так, что ключи у риэлтора на руках, и он предлагает ехать смотреть квартиру без собственника. Мы советуем все же настоять на том, чтобы владелец жилья тоже присутствовал на просмотре. Вы сэкономите время и, во-первых, сможете сразу познакомиться, а во-вторых, проверить документы и задать все вопросы.

Заложите на просмотр квартиры не меньше часа или даже полутора, особенно если предварительно нужно встретиться с агентом (почему-то они часто опаздывают). Спешка может обернуться неприятными сюрпризами.

NB: возьмите с собой наличные деньги, чтобы оставить залог, если квартира вам понравится. Только обязательно оставляйте его под расписку, в которой пропишите сумму залога, паспортные данные (свои и собственника) и точный адрес квартиры. Обязательно просите свидетельство о собственности и сверьте паспортные данные, которые в нем указаны, с паспортом собственника.

 

Чеклист про просмотре квартиры

Не стесняйтесь собственника и агента, осматривайте все максимально тщательно. Вот на что стоит обязательно обратить внимание:

Во дворе

  • Далеко ли мусорные баки?
  • Как выглядит детская площадка?
  • Нет ли центров притяжения сомнительных личностей?
  • Что с парковочными местами? Есть ли шлагбаум?

В подъезде

  • Работает ли замок на почтовом ящике?
  • Чисто ли на лестницах и в лифте?

Горшки с цветами, коврики, добротные двери — хороший знак, а вот исписанные маркером стены и батареи пивных бутылок должны насторожить.

  • Нет ли явных следов ремонта на соседних с вашей квартирой этажах?
  • Пахнет ли табаком? Есть ли пепельницы на окнах вашего этажа?
  • Как выглядит общий тамбур?

Детские коляски и беговелы скорее всего означают, что будет шумно.

  • Проверьте замок на входной двери.

Уточните, можно ли сменить личинку замка, особенно если квартира сдавалась раньше. Мало ли у кого остались ключи.

В квартире

  • Нет запаха  сырости или плесени?

Устранить эти проблемы невероятно трудно, да и жить в таком микроклимате может быть вредно для здоровья.

  • Нет ли следов потопа на потолке и стенах?

Обратите внимание, нет ли подтеков, отслаивающихся обоев и других следов потопа. Если заметили что-то подозрительное, спросите у собственника, что случилось. Может оказаться, что в квартире сверху живет забывчивая старушка, которая любит пустить воду в ванной и отлучиться за хлебом.

  • На какую сторону выходят окна?

Если под домом проходит дорога, обязательно откройте окно и оцените уровень шума с улицы.

  • Как работают механизмы стеклопакетов?
  • Проверьте розетки и выключатели.

Они должны быть без следов гари, не оплавленными и не вываливаться из стен.  Включите в сеть любой электроприбор и убедитесь, что розетка не искрит.

  • Работают ли конфорки на газовой плите? Где находится кран, перекрывающий подачу газа в квартиру?
  • Живность в доме

Обратите внимание, нет ли под раковиной в кухне и в туалете тараканьих ловушек и мышеловок.

Сантехника

Состояние сантехники невероятно важно для комфортного быта, поэтому мы даже вынесли чеклист по ней в отдельный пункт.

  • Краны новые или старые? Не заедает ли рычаг регулировки и вентили?
  • Нет ли капель, подтеков и влаги на соединениях труб?
  • Сухо ли под ванной, раковиной, унитазом?
  • Нормально ли работает сливной бачок?
  • Не шатается ли унитаз?
  • Проверьте крепления шлангов и кранов стиральной и посудомоечной машин.
  • Где находятся счетчики на воду (и есть ли они вообще)?

Плохо, если счетчиков нет — за воду вы будете платить очень много.

  • Если в квартире есть фильтры водопроводной воды, узнайте, как с ними обращаться и когда их последний раз меняли.
  • Уточните, где в квартире перекрывается подача горячей и холодной воды.

Лайфхак: постарайтесь поговорить с соседями. Для этой цели отлично подойдут канонические бабушки у подъезда или мамы, прогуливающиеся во дворе с колясками. Если в доме плохой напор воды, засорившийся мусоропровод или вечно протекающая крыша, лучше узнать об этом до того, как вы вселитесь. Проблемы эти — общие, поэтому если они есть, соседи о них наверняка расскажут.

Подписание договора

Какие нужны документы, как их проверить

Самый главный совет: не стесняйтесь просить оригиналы документов и тщательно их проверять. У порядочного собственника эта процедура не должна вызывать никаких вопросов, а вот мошенников скорее всего отпугнет.

Семь раз отмерь, один раз отрежь.

Что проверить:

  • Свидетельство о праве собственности на квартиру либо другой аналогичный документ — свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор социального найма и т.п.

Данные в документе должны полностью совпадать с данными паспорта хозяина квартиры. Если жилье находится в собственности в долях, договор заключается со всеми собственниками: каждый из них должен либо лично подписать договор найма, либо выдать другому собственнику доверенность на право сдачи квартиры в аренду. Если жилплощадь приобреталась в браке, необходимо письменное согласие другого супруга на ее сдачу.

  • Выписка из лицевого счета и домовой книги

В выписке содержится информация о том, кто зарегистрирован в квартире и кто имеет право там жить. Предоставить ее должен собственник, поскольку самостоятельно получить такой документ человек, который в квартире не прописан, не сможет. Советуем обратить внимательно изучить выписку: вряд ли вы обрадуетесь, если однажды на пороге квартиры возникнет освободившийся из тюрьмы сын хозяйки, который имеет полное право жить в арендованной вами квартире.

  • Квитанции об оплате коммунальных услуг.

Все долги на момент вашего заселения должны быть погашены. Если собственник обещает вот-вот сделать это, соглашайтесь, но обязательно пропишите точную сумму долга в договоре. Также обратите внимание, сколько человек прописано в квартире согласно квитанции.

Лайфхак: можно самостоятельно проверить, кто является собственником жилья. Для этого нужно пойти на сайт Росреестра, правда интерфейс там не особо дружелюбный. К тому же придется предоставить сведения о заявителе (то есть, о вас) вплоть до паспортных данных.

Боитесь что-то упустить или сделать не так? Закажите услугу «Безопасная сделка» и мы все проверим за вас!

Договор: на что обратить внимание

Для составления договора вовсе не обязательно обращаться к риэлтору или в агентство. Чтобы не допустить ошибок, внимательно изучите ответы на важные вопросы, которые возникают как у арендаторов, так и у арендодателей.

Договор аренды или договор найма?

Если речь идет о жилом помещении, вы должны заключать договор найма — ему посвящена глава 35 Гражданского Кодекса РФ.

Что проверить перед заключением договора найма?

Максимально тщательно проверьте документы на квартиру. Требуйте только оригиналы, никаких копий! Подробный список ищите здесь.

В договоре должны быть обязательно прописаны:

  • стороны договора и их паспортные данные;
  • точные сведения о снимаемом жилье, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права;
  • люди, проживающие в квартире с нанимателем;
  • стоимость и порядок оплаты найма, особенности ее возможного изменения;
  • порядок досрочного расторжения договора;
  • процедура возврата залога;
  • действия в случае досрочного прекращения договора.

Кроме этих обязательных пунктов имеет смысл предварительно обговорить и прописать в договоре и другие важные моменты:

Кто оплачивает коммунальные услуги и другие счета

Единого правила нет. Будет так, как вы договоритесь с собственником. Часто услуги ЖКХ оплачивает хозяин квартиры, а свет и воду по счетчикам — арендатор.

Ремонт
Обычно играет роль причина необходимости такового. Например, если любимая игуана арендатора пожевала все обои в арендованной квартире, новые клеит хозяин игуаны, а если прорвало унитаз — с последствиями разбирается собственник жилья. Потенциальные улучшения типа покраски стен и замены карнизов тоже лучше обсудить с собственником заранее.

Время посещений
Время и частоту посещений квартиры хозяином можно и нужно прописать в договоре. Вы имеете полное право отказать собственнику в неожиданном визите, ведь вы платите за то, чтобы безраздельно пользоваться жильем.

Содержание домашних животных
Даже если у вас пока нет домашнего питомца, вы вполне можете со временем захотеть его завести. Поэтому обговорите такую возможность заранее и пропишите ее в договоре.

Опись имущества
Это важная часть договора, в которой нужно описать все имущество, что есть в квартире, и указать имеющиеся дефекты. Также, как и договор, документ подписывают все, кто имеет отношение к сдаче квартиры. Часто этим пунктом пренебрегают: мало кому охота переписывать царапины на обеденном столе. Но если в квартире остается дорогая бытовая техника или особо ценная мебель, описать стоит хотя бы их.

Расторжение договора

Отношения между арендатором и владельцем жилья регулируются главой 35 ГК РФ. Расторгнуть договор найма можно либо по соглашению сторон, либо по требованию одной из них. Во втором варианте придется идти в суд (но мы надеемся, что у вас до этого не дойдет).

Чтобы процесс прошел гладко и цивилизованно, советуем прописывать порядок расторжения договора сразу же при его заключении.

Рассторжение по соглашению сторон

Самый простой и распространенный способ расстаться — расторгнуть договор на условиях, которые устроят обе стороны.

По желанию собственника

В идеале, хозяин квартиры должен сообщить арендатору о своих дальнейших планах не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока аренды. Планирует ли он заключить новый договор или прекратить сдавать квартиру? Если он этого не сделает, договор автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок.

В реальности бывает всякое, но чаще всего порядочный собственник предупреждает арендаторов хотя бы за месяц.

По желанию арендатора

Если вы планируете съезжать по собственной инициативе, обязательно сообщите об этом хозяину квартиры минимум за месяц (можно раньше). Предупреждение о желании расторгнуть договор нужно оформить в письменном виде: либо подписать на очередной встрече с собственником, либо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Бывает, что съезжать приходится срочно. В таком случае будьте готовы заплатить компенсацию в размере месячной арендной платы. Это справедливо, поскольку собственник рассчитывает на эти деньги и вряд ли сможет найти вам замену за один день. Впрочем, всегда можно попробовать договориться об уменьшении суммы или помочь быстро найти новых жильцов вместо себя.  

Что дальше?

Как только срок договора истек, нужно провести проверку имущества в соответствии с описью, составить акт приема-передачи жилого помещения и, скрепив подписями сторон, возвратить его владельцу. Если выяснится, что какое-либо имущество было испорчено по вине жильцов, они возмещают его стоимость согласно прописанным в договоре правилам.

Важно: по статье 452 ГК РФ соглашение о прекращении обязательств должно быть в той же форме, что и договор. То есть, если вы заключали договор в письменном виде, расторжение нужно оформить так же.

Рассторжение по требованию сторон

Если договориться не удалось, придется вспомнить о своих правах. Порядок расторжения договора найма жилого помещения прописан в статье 687 ГК РФ.

Собственник имеет полное право выселить арендатора, если тот:

  • систематически нарушает условия договора;
  • задерживает оплату в течение 6 месяцев при найме на длительный срок (если иное не прописано в договоре), либо не платит два раза подряд при краткосрочном найме;
  • наносит вред имуществу;
  • использует жилое помещение не по назначению.

Арендатор имеет право требовать расторжения договора, если:

  • помещение перестает быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии;
  • собственник препятствует пользованию жилым помещением (например, неожиданно меняет ключи, приходит без предупреждения);
  • у квартиры обнаружились существенные недостатки, которые не были и не могли быть известны арендатору на момент заключения договора.

Порядок действий для расторжения договора найма через суд:

  1. Направить второй стороне письмо с предложением расторгнуть договор.
  2. Получить письменный отказ или дождаться истечения срока, в течение которого вы должны получить ответ (30 дней, если иное не прописано в договоре).
  3. Подать иск о расторжении договора найма в районный суд.

Суд сначала назначает срок для устранения нарушений (как правило, не больше одного года). При повторном обращении выносится решение о расторжении договора в судебном порядке.

Мы со своей стороны предлагаем не доводить дело до суда, а решать вопрос путем переговоров.

Переезд

Квартира найдена, договор подписан, настало время переезжать! Рассказываем, как сделать это быстро, эффективно и почти безболезненно.

Есть такая примета, что первым порог новой квартиры должен переступить кот.

Собираем вещи

Удобнее всего паковать нажитое в картонные коробки. Их можно купить в Икее, ОBI или Леруа Мерлен по 50-60 рублей за штуку. Берите побольше, и не забудьте скотч и маркер, чтобы подписывать, где что упаковано.

То, что сложно испортить, кладите вниз, хрупкое — наверх. Особо хлипкое оберните пузырчатой пленкой. Сперва соберите то, чем пользуетесь редко. В конце — то,что нужно каждый день: посуду, косметику и гигиенические принадлежности.

Подпишите коробки! На ценной пишите «Не ставить ничего сверху». На той, в которой ничего может не повредиться, пишите «Грузить первой». На коробке с важными документами напишите «Важные документы» и никому ее не отдавайте!

Можно ли доверить сбор вещей другим?

При желании, да. Многие компании-перевозчики предлагают переезд «под ключ»: сотрудники компании сами соберут, упакуют, погрузят и перевезут ваши вещи. Как вариант — найдите помощников на YouDo.

Но важно помнить о двух вещах. Во-первых, самое ценное (карты, деньги, документы, драгоценности) лучше упаковать самостоятельно. Во-вторых, если переезжаете из съемной квартиры, проследите, чтобы помощники собрали только ваши вещи, а хозяйские оставили на своих местах.

Выбираем машину

Если своей машины у вас нет, а вещей немного, попросите помочь с переездом друзей. В отличие от водителя такси, они помогут вынести коробки и не будут ругаться, если вы решите после отъезда вернуться за забытым фикусом.

Совесть не позволяет вам эксплуатировать друзей или у вас их просто нет? Попробуйте нанять водителя-грузчика на том же YouDo или Авито. Обязательно честно опишите количество вещей и обговорите цену заранее.

Сервисы для переезда под ключ

Переезжаете с крупногабаритной мебелью? Вам потребуются услуги специальных перевозчиков. Чтобы вы могли сделать правильный выбор, мы выбрали три компании и разобрали их достоинства и недостатки.

Как мы выбирали?

  • Компания из первой десятки выдачи Яндекса  по запросу «перевозка вещей» — www.перевозки-недорогие.рф
  • Компания, которая у многих на слуху. Мы попросили несколько человек назвать первую компанию-перевозчика, которая придет в голову, и большинство назвали «Грузовичкоф».
  • Компания, страницу которой находит Фейсбук по запросу «переезд» — «Деликатный переезд».

Вы можете обратиться в одну из этих или любую другую. А вот как сделать это правильно — расскажем на примере этих. 

1. Перевозки недорого

Отзывы. Обязательно их прочитайте, но не на сайте — там они часто необъективны. Страницу в соцсетях нам найти не удалось, поэтому идем на otzovik.com. По нашему запросу нашлись Перевозки-недорого.рф: на первый взгляд, не совсем то, но при входе на сайт становится понятно, что это одна и та же компания. Посмотрим, что пишут.

Рекомендуют компанию 34% пользователей. Неплохо! Ведь обычно люди пишут негативные отзывы, а когда все хорошо, делают это довольно редко.

Отзывы противоречивые, сравните сами:

https://assets.thelocals.ru/uploads/block_image/image/276/1.jpg

Минусы: грузчики опаздывают и не знают, как собирать вещи. Плюсы: цены невысокие!

Скорость ответа. После составления заявки на сайте менеджер быстро находит машину на нужное время.

Расценки. Зависят от типа автомобиля, необходимости в грузчиках, времени переезда. Предположим, нам нужно перевезти вещи из однокомнатной квартиры — понадобится газель и два грузчика. Если это «Полный переезд», заложите часа четыре: хватит чтобы собрать, перевезти и разобрать вещи. Судя по расценкам на сайте, мы потратим 4 800 рублей.

Дополнительные услуги. Если вы заказали грузчиков, они должны упаковать, разобрать, собрать и сдвинуть мебель по вашей просьбе. Фактически вы заказываете полный комплекс услуг по переезду, даже если планируете просто вынести и занести вещи.

2. «ГрузовичкоФ»

Отзывы. Все отзывы на сайте предсказуемо восторженные. А вот на странице компании в Фейсбуке оставить отзыв нельзя. Это настораживает, ведь так обычно делают компании, получившие массу негатива. Посмотрим на Отзовике.

Компанию рекомендуют всего 15% пользователей. Негатива много, вплоть до такого:

https://assets.thelocals.ru/uploads/block_image/image/278/3.jpg

Минусы: хамство, непунктуальность и переплаты за заказ. Многие жалуются на непрофессионализм. Плюсы: оперативность, вежливость, профессионализм. Все ровно наоборот!

Скорость ответа. Перезванивают быстро, разговаривают вежливо, помогают с выбором. Рекомендуют тариф «Все включено».

Расценки. Цена зависит от типа машины, времени переезда и расстояния. Еще есть тарифные зоны, но рассчитать стоимость по ним самостоятельно непросто. Например, дорога с заездом на ТТК и без него оценивается по-разному, поэтому лучше попросить менеджера посчитать вам финальную стоимость заранее. Однокомнатную квартиру обещают перевезти за 4 часа и 7 990 рублей.

Дополнительные услуги. Упаковка, вывоз мусора, сборка-разборка вещей.

3. «Деликатный переезд»

Отзывы. На сайте много положительных отзывов, среди клиентов много именитых компаний (например, Газпром, ВТБ и Samsung). Обнадеживает! Отзывы в Фейсбуке в основном хорошие, но есть и негатив:

https://assets.thelocals.ru/uploads/block_image/image/279/4.jpg

Радует, что компания не игнорирует его, а отвечает и пытается разобраться. В целом по отзывам все выглядит привлекательно.

Скорость ответа. На сайте можно сделать онлайн-заказ или заказать обратный звонок. Перезванивают буквально через 5 минут.

Расценки. Заказать машину можно минимум на 6 часов, небольшой фургон будет стоить 3 750 руб. Два грузчика на 6 часов обойдутся еще в 2 700 рублей за каждого. Итого: 9 150 рублей в пределах МКАД. Чем дальше от МКАД, тем дороже.

Дополнительные услуги. Упаковка, продажа упаковочных материалов, разборка и сборка, хранение вещей на складе. 

Переезд с YouDo

На сайте есть раздел «Перевозка вещей, переезды», и готовая форма заявки. Удобно, что вы не привязаны к конкретным тарифам и перечню услуг компании-перевозчика, и можете сами указать, что вам нужно и сколько вы готовы заплатить. На разумные деньги исполнитель (или даже несколько) всегда найдется!

YouDo прекрасно подойдет для специфических запросов. Например, вы ищете специалиста с опытом перевозки растений или того, кто умеет перевозить рыбок, птиц или животных. А если вы собираетесь перевозить живность самостоятельно, почитайте, как это сделать правильно.

Проживание в квартире

Переезд миновал, вещи распакованы, новоселье отмечено. Дальше начинается самое интересное — обычная жизнь. Рассказываем, как сделать проживание в съемном жилище максимально приятным и бесконфликтным.

Наверняка многим этот раздел покажется вестником Капитана Очевидности, но мы на всякий случай еще раз напомним основные правила проживания на арендованной территории.

Общие правила

Соблюдайте условия договора

Вовремя вносите арендную плату, не забывайте вовремя передавать показания счетчиков, не превращайте квартиру в хостел и вообще будьте максимально приятным и ответственным жильцом. Помните, что вы вправе ждать от собственника симметричного отношения.

Познакомьтесь с соседями

В идеале вас должен представить собственник, но можно справиться самим. Совершенно не обязательно сразу начинать дружить семьями, а вот здороваться на лестничной клетке можно и даже нужно.

Узнайте нужные телефоны

Запишите номера телефонов всех ЖЭКов, ДЕЗов и прочих управляющих коммунальным хозяйством компаний. Также не помешает познакомиться со старшим по подъезду и узнать телефон и имя вашего участкового — на всякий случай.

Содержите квартиру в порядке

О том, как поддерживать дома чистоту и особо не напрягаться, мы уже писали.

Обсуждайте важные решения с собственником

Задумали завести домашнего питомца или сделать ремонт? Обязательно поговорите с законным владельцем квартиры. На всякий случай предварительно проверьте, что у вас написано по этому поводу в договоре.

Даже если договориться не получится, не расстраивайтесь. Мы знаем, как можно легко обновить свое обиталище с помощью домашнего текстиля. А вместо собаки всегда можно завести несколько комнатных растений —  это уж точно не побеспокоят соседей и не обдерут обивку входной двери.

Если снимаете с соседями

Снимать квартиру вместе с соседями экономно, интересно и весело. О том, где их искать, мы уже писали. Теперь расскажем, как бесконфликтно уживаться на общей территории.

Универсальных правил два: простое человеческое уважение и соблюдение чужого личного пространства. Об остальном нужно договариваться с каждым конкретным соседом заново.

Уборка

Заранее обсудите, как часто каждый из вас будет убираться, и что именно входит в это понятие. Или просто договоритесь скинуться на услуги клининговой компании.

Гости в доме
Для кого-то гости, сидящие на кухне во вторник до трех часов ночи, это естественная часть бытия, а для кого-то — крайне дискомфортное обстоятельство. Договоритесь, когда и до скольких часов можно приводить визитеров. И в каких количествах.
Конечно, бывают исключения в виде приехавших из-за границы друзей. Но обязательно заранее предупредите соседа, кто и когда нагрянет на вашу общую территорию.

Приготовление еды

Бывает, что вещи вроде соли и масла одному кажутся принадлежащими лично ему, а другому — общими. Чтобы избежать подобных сюрпризов избежать, заранее обсудите совместную или раздельную покупку продуктов.

Разъезд
О том, как вы будете разъезжаться, тоже стоит договориться заранее. Можно без подробностей. Достаточно сойтись на том, что выезжающий предупреждает другого минимум за две недели и помогает найти себе замену.

Как не потерять залог

Залог (его еще называют страховым депозитом) обычно равен сумме месячной арендной платы. Он выплачивается собственнику в самом начале и выступает своеобразной гарантией благонадежности арендатора.

Если все хорошо, по истечении срока аренды эти деньги пойдут на оплату последнего месяца проживания. Но если в квартире что-то было сломано или испорчено по вине арендатора, остались неоплаченные счета или были грубо нарушены условия договора, хозяин вправе вычесть из залога сумму компенсации материального ущерба.

К сожалению, случается, что собственник хочет оставить залог себе в качестве возмещения морального вреда или штрафа. Чтобы максимально обезопасить себя от потери залога, советуем соблюдать эти нехитрые правила.

Пропишите максимум моментов в договоре

Обязательно опишите порядок расторжения договора, в том числе и досрочного, и что в этом случае произойдет с залоговой суммой.

Часто в типовых договорах встречается вариант, при котором наниматель обязуется предупредить о досрочном прекращении аренды не менее чем за 30 дней. Если он уведомляет менее чем за 30, но более чем за 14 дней до даты отъезда, возвращается 50% залога. Если предупреждает менее чем за 14 дней, собственник вправе удержать 100% страхового депозита.

Обратите внимание: уведомление о досрочном расторжении нужно оформить в письменном виде. Либо подписать на очередной встрече с собственником, либо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Составьте опись имущества

При заключении договора опишите все имущество в квартире и укажите имеющиеся дефекты. Так же, как и договор, опись должны подписать все, кто имеет отношение к сдаче квартиры. Не пренебрегайте этим пунктом! Как минимум, стоит описать дорогую бытовую технику и особо ценную мебель. Эта нехитрая предосторожность поможет при решении спорных вопросов при выселении. Вряд ли вы хотите оплачивать царапины на фамильном пианино, оставленные предыдущим жильцом.

Бережно относитесь к имуществу в съемном жилье

Чем меньше вы испортите и сломаете, тем выше вероятность счастливого возврата залога в полном объеме. Естественно, бывает всякое. Не откладывайте мелкий ремонт до момента отъезда — отвалившуюся дверную ручку лучше привинтить до того, как собственник явится на финальную инспекцию драгоценных квадратных метров.

О крупных поломках тоже советуем сообщать оперативно. Сломалась стиралка? Позвоните арендодателю и обговорите порядок ремонта. Не забудьте предварительно проверить, что по этому поводу написано в вашем договоре.

Вовремя оплачивайте счета

Помните, что любая задолженность может быть истолкована не в вашу пользу. Оплачивайте счета и передавайте показания счетчиков вовремя. Поставьте ежемесячные напоминалки в календаре, чтобы не забыть.

Будьте готовы пойти на компромисс

Собственник упрямится и постоянно ищет, за что бы вас оштрафовать? Улыбайтесь и вежливо ссылайтесь на договор. Кстати, иногда бывает действительно проще, быстрее и дешевле самостоятельно вызвать клининговую службу или мастера по ремонту холодильников, чем добиться этого от хозяина квартиры. Ну да, придется потратить несколько тысяч рублей, зато потом можно будет радоваться возвращению залога.

Мы за цивилизованное решение конфликтов путем переговоров. Удачи!